リート（REIT）をネットで調べると「リートはおすすめしない」と出てくる・・・なんでおすすめできないの？
「リート投資はおすすめできない理由」があります。この記事で「おすすめできない理由」５つ解説します。
この記事を読んでもし気になるなら「リート」以外の投資も検討してください。
リート（REIT）をおすすめしない理由
僕が思う「おすすめしない」理由は５つあります。
「分配金」の価格が落ちることもある
入居率が悪いと「分配金」の原資の賃料が入らないので配分される分配金が少なくなります。
入居率が悪くなる原因はいくつかあります。
- 周辺の物件より家賃が高い。
- 物件の立地がターゲットのニーズにあっていない。
- 建物の管理が悪く入居希望者に悪い印象を持たれる。
投資家が投資物件の詳細を知ることはほぼ不可能です。
「価格変動」が大きくリスクが高い
コロナの影響を受けて、日本のリート全体の価値を表す東証Reit指数は約50%も下落しました。
「在宅ワーク」や「営業時間短縮」による飲食店の撤退で、オフィスビルやテナントの使用率が落ちたことが原因です
ちなみに価格変動要因は
- 入居率や金利など
- 物件の価値
- 土地の価値
などです。
「自然災害」の可能性が高く価格下落のリスクがある
日本で台風や地震の災害リスクを避けるのは不可能です。
地震や水害、事故などがあると価格が暴落する可能性があります。
「REAT JAPAN2020」のインタビューで日本の災害リスクの高さが指摘されています。災害での大暴落も大きなデメリットです。
「複利効果」が得にくく資産を大きく増やせない
１口の購入価格が大きいので、分配金だけでは再購入できない。
分配金の再投資がしにくく複利効果が得にくい。複利でコツコツ増やすには向いてない金融商品です。
取られる「手数料」が高い
「信託報酬」という手数料があります。
信託報酬は、年0.5～2.0％が一般的です。
ほかにも多くの手数料が必要です。
- 購入手数料
- 解約手数料
- 信託財産留保額
分配金の利回りが高くても、手数料が高ければ利益は少なくなります。
「不動産投資」は「リート」以外でもできる
「クラウドファンディング」「インデックスファンド」でも不動産投資ができます。
不動産投資型クラウドファンディング（リートより安全性が高い）
不動産型クラウドファンディングとは、一般投資家から資金を募り、不動産を購入・運営。得た利益を投資家に分配するクラウドファンディングのこと
不動産投資型クラウドファンディングの流れ
- 投資家が出資金を投資
- 「運用会社」が不動産を購入・運用
- 不動産の「売買」や「賃料」などで得た利益を投資家に還元
リートと仕組みが似ているが、異なる点もあります。
※“【比較解説】不動産クラウドファンディングとJ-REIT（リート）の違い/不動産投資Times”より
違いは2点
- 不動産投資型クラウドファンディングの方が「安全性が高い」「価格変動リスクが低い」。
元本割れ対策
元本割れの対処法として「優先劣後方式」を採用しています。
「優先劣後方式」
不動産の運用で損失が出ても、クラウドファンディング事業者の出資金から補填し、投資家の損失を少なくする仕組み。
リートよりも安全性が高いので「不動産投資型クラウドファンディング」はおすすめ。
J-REIT指数に連動するインデックスファンド（不動産を分散投資）
J-REIT指数とは東証に上場しているリート全銘柄の時価総額加重平均です。つまり、日本全国の不動産の平均値のようなイメージ。
このJ-REIT指数に値動きが連動することを目指した投資信託（インデックスファンド）を購入すれば、日本全国の不動産に分散投資するようなものです。
具体的な銘柄としては、「ダイワ東証REIT指数」・「SMT J-REITインデックス・オープン」などがあります。
日本全国の不動産を対象とすることで分散投資になり、リートよりリスクを抑えた投資先です。
「Funds（ファンズ）」でも不動産購入のファンドがある
上場企業に貸し付ける「Funds(ファンズ)」でも不動産に貸し付けるファンドがあります。この投資の最大の特徴は低リスクなことです。
リスクが気になる人は「安全性」がピカイチな「Funds（ファンズ）」も検討しても良いかもしれません。
「リート（REIT）」の３つのメリット
少額で不動産投資できる
投資資金が少なくても大丈夫！
「不動産投資」といえばマンションやビルなどを数千万、数億円という大きな資金が必要。大抵の人はローンを組み投資するので
「賃料・テナント料」−「ローン」＋「メンテナンス料」＝「利益」になります
不動産投資に興味がある人には気軽に始められる一つです。
分配利回りが高い
リートの分配金利回りは株などの投資と比べて高いです。
一度投資すれば放置していても不労所得が手に入るため、手間がかからずに利益を得られることはメリットと言えます。
株式・債券の影響を受けにくい
株や債券を持ってる人は分散投資としてリートは最適
「リート」は株や債券の値動きの影響を受けにくいという特徴があります。
不況や恐慌が起こって株価が大暴落しても、不動産自体の価値が下がらのでリートにより資産は守られます。
不動産投資は投資全体の何％がベスト？
不動産にベストな投資割合は15%と言われています。でも
初心者であれば5％〜10％に押さえておきましょう
価格変動があるので投資額を多くしない方がいいのと、特に日本国内リートの将来は明るくないと予想してます。
明るくない理由
人口減やリモートワークの普及で不動産稼働率が落ちると考えてます。なので無理して不動産に投資しなくていいと考えています
不動産以外で投資初心者が利益を出しやすい金融商品は下の記事にまとめました。
「リート（REIT）はおすすめしない」まとめ
リートの特徴（メリット）
- 少額から不動産投資を始められる
- 分配利回りが高い
リートの特徴（デメリット）
- 価格変動が大きい
- 自然災害の影響を受けやすい
- 再分配しずらく複利効果が得られない。
分散投資のために不動産投資をしたいときは
- 「不動産投資型クラウドファンディング」
- 「J-REIT指数に連動したインデックスファンド」
がおすすめ。
不動産投資型クラウドファンディング
価格変動リスクも低く、元本割れに対処する優先劣後のため、リートよりも安全。
J-REIT指数に連動したインデックスファンド
日本全国の不動産価値に投資するため分散投資となり、リスクが減る。
不動産投資と言っても様々な形があるので、それぞれのメリット・デメリットを理解して、より自分に合った投資方法を見つけてください。